２０１８年６月１５日の住宅宿泊事業法（民泊新法）の開始に向けて制度が整いつつあります。
新しい制度で大きな影響があるのが民泊代行業といわれる業者です。
ホストの代わりに民泊の運営をする代行業者は、住宅宿泊事業法を使った物件を管理するためには、国土交通大臣の登録が必要になります。
現在の民泊の状況を考えると、この登録を行わない代行業者は管理物件が激減することは間違いありません。
今回は民泊代行業に必ず必要になる住宅宿泊管理業者の登録について解説致します。
個人で住宅宿泊事業法を使って民泊を始めたい方は、住宅宿泊事業者の届出となり違う手続きですので以下の記事をお読みください。
参考記事： ２０１８年３月１５日事前受付開始！住宅宿泊事業者の届出の仕方
Contents
住宅宿泊管理業者とは？
住宅宿泊管理業者とは、
住宅宿泊事業者（民泊の営業者）から、委託を受けて報酬を得て行う業者で、国土交通大臣の登録を受けた業者のことをいいます。
家主が不在の物件などで、予約対応、旅行者への鍵の受け渡し、宿泊者名簿の作成、周辺の苦情や不測時への対応等を行うのが主な業務となります。
ポイントとしては、
- 管理する物件は住宅宿泊事業法を使って営業するものであること
- 報酬が発生すること
- 国土交通大臣への登録が必要であること
となります。
旅館業許可を得た物件や、特区民泊での物件を代行で管理する場合には登録は不要となります。
しかし、旅館業法の改正があり、旅館業許可取得を検討することは今のところ難しいので、制度開始時には住宅宿泊事業法を使った物件が多くなることが予想されています。
また個人が運営できるのは５部屋までとなっているので、６部屋以上になる場合には住宅宿泊管理業者へ委託を行わなくてはなりません。
こちらに業者として対応できないと一気に管理物件を失うリスクがあります。
ですので民泊の代行業をする業者はこの登録が必須になります。
無登録で住宅宿泊管理業にあたる営業行為をした場合には、１年以下の懲役若しくは１００万円以下の罰金を受けることになります。
住宅宿泊管理業の登録ができない場合
住宅宿泊管理業の登録には条件があります。
下記の条件に当てはまってしまうと住宅宿泊管理業の登録を行うことができません。
- 成年被後見人又は被保佐人
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
- 登録の取り消しを受けて、取消しの日から５年を経過しないもの（法人の場合は、当該取消しの日前３０日以内に当該法人の役員であった者で当該取消しの日から５年を経過しないもの）
- 禁固刑以上の刑に処せられ、または住宅宿泊事業法の規定により罰金の刑に処せられてから５年を経過しないもの
- 暴力団員等
- 管理業に関し不正又は不誠実な行為をする恐れがあるもので国土交通省令で定めるもの
- 未成年者で法定代理人が上記の条件に当てはまるもの
- 法人であって役員のうち１～６の条件に当てはまるもの
- 暴力団員等がその事業活動を支配する者
- 負債の合計額が資産の合計額を超えているもの
- 支払い不能に陥っているもの
- 必要な体制の整備がされていないもの
条件として特殊な点は、負債が資産より多いときに登録ができないというところですね。
会社の場合は貸借対照表、個人の場合には資産の構成が重要になってきますね。
これらの条件に該当しないことを証明するために登録にはさまざまな添付書類が求められることになります。
住宅宿泊事業法の登録に必要な書類
登録の申請に必要となるのは、国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則の中に定められています。
以下が必要書類です。
- 登記されていないことの証明書（法人の場合は役員全員分）
- 身分証明書（法人の場合は役員全員分）
- 定款（法人）
- 登記事項証明書（法人）
- 法人税又は所得税の納税証明書
- 役員の略歴書
- ５％以上の株式保有者又は５％以上の出資者の名簿
- 直近の事業年度の貸借対照表及び損益計算書
- 財産に関する調書（個人）
- 必要な体制が整備されていることを証する書面
- 誓約書
ただし、今後これ以外にも追加で書類が必要になる場合があるので、確認が必要です。
必要な体制が整備されていることを証する書面とは？
必要な体制が整備されていることを証する書面とは、主に不動産に関する業務経験や資格に関しての書類になります。
法人の場合は、
- 住宅の取引又は管理に関する２年以上の事業経歴が記載された事業経歴書
- 宅地建物取引業の免許証の写し
- マンション管理業の登録の通知書の写し
- 賃貸住宅管理業の登録の通知書の写し
- 要件を満たす従業者を雇った場合の当該従業者についての資格者証の写し
個人の場合は、
- 住宅の取引又は管理に関する２年以上の実務経験が記載された職経歴書
- 宅地建物取引士証の写し
- 管理業務主任者証の写し
- 賃貸不動産経営管理士証の写し
のいずれかが必要となります。
法人の場合は多業法の免許や登録が、個人の場合は資格が必要になるのが住宅宿泊管理業者の登録のハードルになります。
法人は資格者を雇うことでこのハードルをクリアすることもできます。
宅建業免許は、免許申請以外にも保証協会への加入又は法務局へ供託金の供託、保証協会の役員面接、各都道府県への登録などで２か月ほどかかります。
また、マンション管理業の登録の場合は登録まで約３か月ほどかかります。
法人として住宅宿泊管理業の登録を検討する場合には、宅建士を雇うか、賃貸住宅管理業の登録を考えるのが一番の近道です。
添付書類である証明書類をそろえて、以下の申請書に記入を行い提出をすれば住宅宿泊管理業者の登録ができます。
住宅宿泊管理業者登録申請書
申請書の様式を見ると宅建業免許の新規申請に近いイメージですね。
また申請手数料として９万円の収入証紙を申請書に貼る必要があります。
事前の受付開始は２０１８年３月１５日から
住宅宿泊管理業者の事前登録は２０１８年３月１５日からとなります。
住宅宿泊事業法を使う民泊の運営者の届出にも、住宅宿泊管理業者の登録番号が必要になります。
事前の管理契約の締結、運営者の届出のことを考えると、なるべく早く登録を済ませて登録番号を得ておく必要がありますね。
住宅宿泊管理業者の登録のご相談も受け付けております。
登録の方法がよく分からないという方は
のページからご相談ください。
日頃行政と接しているので最新の情報の提供はできるかと思います。