民泊やゲストハウスに既存の建物を利用する場合に「用途変更」が必要となる場合があります。
これは住居等の使用者が決まっている一般的な建物から、旅館・ホテルといった不特定多数の人が利用する建物に変わるため、厳しい安全基準を適用するために必要な手続きです。
この「用途変更」を行うには通常「検査済証」といわれる証明書類が必要になるのですが、平成11年以前の建物ではこの検査済証のない建築物が半数以上を占めていました。
物件を手に入れても検査済証がないために用途変更が出来なくて民泊が始められないといったケースも見られます。
ただ平成26年に国交省から「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」が出されて検査済証のない建物でも用途変更をする事ができる可能性が増えました。
今回は検査済証のない建物で用途変更の手続きをする方法を解説したいと思います。
Contents
用途変更の必要な場合
民泊物件に関して用途変更が必要な場合というのは、
建物において民泊に使用する部分の床面積の合計が100㎡を超える場合
です。
この「民泊に使用する部分」というのがなかなか難しく、例えばマンションのような集合住宅の場合、廊下、ロビー、階段、ゴミ捨て場といった共用部分が含まれることもありますし、一戸建ての一部で民泊をする場合、家主の居住部分が床面積に加算されてしまう場合があります。
過去の記事でも書いているのでそちらも見てみてください。
参考記事：【民泊＆ゲストハウス】物件は100㎡以下を選べばいいわけではありません。
建築物の検査済証がなぜないのか？
検査済証とは、工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査においてその工事が建築基準法に適合しているかどうかを検査し、合格した場合に発行されるものです。
検査済証が建築物にない背景には、昔は完了検査の実施をしないことが多々あったこと、建築基準法の違反行為があったこと等が考えられます。
物件を選ぶ際には検査済証の有無を確認しましょう。
国交省のガイドラインに基づく救済措置
検査済証がない建築物というのは、古い建物をリノベーションして活用することができませんでした。
そこで国交省はこうした既存建物の有効活用のためガイドラインを定めました。
それが「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（国土交通省HP）です。
この中で以下のように、検査済証がなくても建築主事が用途変更の確認申請を受理できるようその方法が各自治体に通知されています。
既存建築ストックを有効に活用する観点から、検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進めることができるような方策を講じることが重要であることから、検査済証のない建築物について、その現況を調査し、法適合状況を調査するための方法を示したガイドラインを策定する。
このガイドラインに従った検査を実施すれば用途変更を行うことも可能です。
ガイドラインにおける調査社として業務を実施する指定確認検査機関として届出をしている審査機関がリストアップされています。
検査済証なしでも用途変更をした建築物も実際に存在します
検査済証がないからといって用途変更を諦める必要は既になくなっています。
検査済証なしで用途変更の確認申請を受理してもらう方法は既にあります。現実に用途を変更をして新たな検査済証を取得している建物も多数存在します。
民間の機関についても国交省のガイドラインに従って検査をしてくれます。
こうした方法を利用して古民家等をリノベーションして民泊施設にしてみるのもいいかもしれません。