マンションでの民泊は共同で近隣住民とのトラブルが起きやすい傾向にあります。しかし、賃貸物件のオーナーからは民泊の表面利回りはかなり魅力的です。
そこで最近ではマンションやビルごと購入してリノベーションをして民泊を始めるビジネスも増え始めてきています。
ただし、マンションを民泊施設に用途を変更する時問題となるのが「容積率」という建築基準法上の規制です。
今回はマンションから民泊施設にする際の用途変更で問題となる「容積率」について解説したいと思います。
容積率とは
「容積率」とは、敷地面積に対する建築延べ床面積の割合のことです。都市計画で用途地域ごとに５０％～１３００％の範囲で制限が定められています。
ただし、細かい規定により緩和や規制の措置が取られるので容積率だけで建築物の容積の上限が決まるわけではありません。
しかし、容積率が決まっていることにより、土地ごとに建築できる床面積の上限が決まります。
土地というのは地下から上空まで所有者のものになりますが、「容積率」の制限がないと、どんな高さの建物を建ててもよくなってしまいます。自分の家の隣にいきなり２００階建てのビルができたら困りますよね。「容積率」というのは都市の環境を守っている制限なのです。
マンションの容積率の緩和措置と民泊施設にした時の問題
マンションのような「共同住宅」には容積率制限の緩和措置があります。
「共同住宅」では共用部分の廊下や階段の床面積は、延べ床面積に参入しません。このことによりより容積率の制限より大きな延床面積をもった建物を建てることができます。
実際にマンションを建てる時には居室の面積をなるべく広くしたいので、容積率の限界まで使って建てたりします。
こうしたマンションを民泊施設に変えるとある問題が生じます。
民泊施設とは基本的には「旅館・ホテル」としての扱いなので、「共同住宅」とは違う建物になります。このことにより、「共同住宅」での「容積率」での緩和措置の適用がなくなります。
つまり廊下や階段が延べ床面積に算定されてしまうのです。
すると、容積率の限界値を超えてしまうので建築確認を取ることが出来なくなります。建築確認を取ることができないということは、「用途変更」ができないことを意味し、旅館業の許可を取ることができないのです。
物件を購入される際には必ず容積率に余裕があるかをチェックしてください。
今無断で行われているマンションでの民泊などもこの問題が関係しており、マンションの内一戸民泊施設があると共用部の廊下や階段が延べ床面積に算定されてしまうため、容積率をオーバーしてしまう危険があります。もし容積率をオーバーしてしまった場合マンション全体が違法建築物ということになりマンション全体の価値が下落します。大迷惑ですね。
ホテル容積率緩和でマンション１棟の民泊施設も可能になる？
国土交通省は外国人旅行客の増加などを受け、ホテルや旅館を新築したり建て替えたりする際に、より大型化して客室を増やせるよう、容積率の規制を緩和する方針です。
６月中にも各自治体に通知がいく予定で全国を対象としています。
国土交通省は宿泊施設については容積率の緩和をするので、簡易宿所として旅館業法上の宿泊施設として扱う「民泊」についても適用がありそうですね。
ただし、実際に適用するかや、どの程度緩和するかといった判断は各自治体の判断に委ねられます。
民泊には消極的な自治体も多いですから国の側で緩和したからといって実際にマンションを民泊施設として使う際に緩和されるかは微妙なところです。
都心部などでは容積率の限界まで使って建てられるマンションが多いですから、１棟を民泊施設にすることは難しいことが多いですが、容積率の緩和が適用されれば今までできなかったマンションでも民泊が可能となります。
国からの通知により今後どのように自治体が対応していくのかについて注意を払わなければいけませんね。