古民家を利用してゲストハウスの開設を考えている方も多いでしょう。
古民家は外国人旅行者にも非常に人気がありますし、木造家屋なので固定資産税がほぼ０円になるといった魅力もあります。
しかし、古民家をゲストハウスや民泊施設として利用しようとした場合、様々な問題が潜んでいます。
古民家を選ぶ際に失敗をしないための注意点を書いていこうと思います。
Contents
古民家とは
古民家とは日本伝統の建築構造によって建てられている家屋で、築何年以上といった厳密な定義は定められていないですが、大体戦前の建物を指す場合が多いです。
古民家に使われている木材は、現在のハウスメーカーで使われる材料とは違って腐りやすい部分にはけやき、くり、ヒノキが使用され、梁には強度の高い松、内装には杉など適材適所で使われており、メンテナンスを怠らなければ200年から300年は持つように作られています。
ただし現代工法の家よりも不具合は起きやすく、こまめなメンテナンスが必要となります。
古民家を選ぶ際に気を付けるポイント
不動産登記上の所有者
古民家は昔から存在しているので不動産の名義が昔の人のままであったり、不動産登記自体を行っていない場合があります。
もし昔の人の名義のままですと、名義変更の前提として相続による名義変更（移転登記）を行わなければなりません。数世代に渡って相続による名義変更が行われていないと、相続人の数が膨大になり、その相続人すべてが名義変更手続きに関わってくることになります。こうした相続の登記を入れるためには１～２年かかることも普通です。
購入のために融資を受ける場合は自分名義への登記を完了しなければ受けられませんので大問題になります。
また未登記物件を登記するにも時間がかかります。
古民家を選ぶ際にはまず建物の登記簿を見て、現在の所有者が誰になっているかをよく確認しましょう。
古民家の立地に気を付ける
古民家の立地で気をつけることは、その土地が市街化調整区域に指定されていないかということです。
市街化調整区域とは、開発行為を制限している地域で、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域です。
自治体によっては市街化調整区域での農家民泊を認めているところもありますので、市街化調整区域だからダメということはないのですが、旅館業として営業することは難しいと考えた方がいいでしょう。
また市街地にある場合にも用途地域には注意してください。旅館・ホテルの建てられない土地の古民家を手に入れても旅館業の許可を得ることはできません。
どの用途地域で旅館業の営業ができるのかについては以下の記事は参考にしてください。
参考記事：【民泊物件探し】知らないと大変なことに！用途地域の調べ方。
また2メートル道路に面していなかったり、農地で有る場合も手続きが複雑になる場合があるので注意が必要です。
リフォーム費用が青天井
古民家をリフォームして旅館業の定める構造・設備要件を満たそうとすると現代の建築基準法、消防法に適合させなければなりません。
古民家は一般的に木材でできていますから消防法との兼ね合いで大規模なリフォーム（1000万以上）が必要になる場合があります。
物件がどのような材を使って建てられているかについても注意を払わなければなりません。
豊かな自然環境が敵になる場合もある
古民家での暮らしは響きはいいですが、自然豊かな環境に立つ古民家では、虫、ねずみ、蛇、湿気などとの戦いが待っています。
また機密性が低いため冬場の寒さは現代の建物とは比べものになりません。
まとめ
古民家は一見雰囲気がよく旅館やゲストハウスに向いている反面、大きなデメリットも潜んでいます。
古民家を選ぶ際には、きちんと古民家について勉強をして、細心の注意を払って下さいね。
いい古民家の物件が見つかれば、素晴らしい民泊施設になることは間違いありません。