不動産購入の際にはトータルの費用がいくらかかるか心配ではありませんか？
予算を見誤ってリフォーム用の資金が足りなくなってしまったり、税金が払えなくなってしまったら大変です。
不動産の売買なんて頻繁にするものではないですから費用、税金についてはよく分からなくて当然です。
一部にはそこにつけこんでお金を多くだまし取ろうとする悪質な業者も存在するようです。
この記事を読めば何にいくら必要なのかがわかりますし、悪質な業者に騙されることもなくなります。ぜひ最後まで読んでみて下さい。
かなり長いので概要だけ知りたい方は黄色い部分だけ見て頂くとイメージが掴めると思います。
Contents
不動産購入時の諸費用にびっくり
家の購入代金以外にもこんなにお金がかかると思わなかった、なんて経験された方も多いでしょう。
最初は高くてびっくりしますよね。
しかも、何だかよく分からない費用ばかりです。大抵は取引の日にいって書類に署名と押印したら、銀行と業者が全部手続きをして、いつの間にか支払いが済んでいたなんて状態だと思います。
まずは詳しく不動産にかかる費用を見ていきましょう。
不動産取得にかかる諸費用と税金
不動産取得にかかる諸費用
不動産を取得するには不動産の購入代金以外に以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 融資手数料
- 住宅ローンの保証料
- 火災保険料
- 司法書士報酬
- 土地家屋調査士報酬
不動産取得にかかる税金
税金については以下のものがあります。
- 登録免許税
- 消費税
- 印紙代
- 固定資産税の清算金
- 不動産取得税
- 固定資産税＋都市計画税
一つ一つ細かく見ていくことにしましょう。
不動産業者の収入である仲介手数料
不動産取得において大きな金額が不動産屋さんに払う仲介手数料です。
仲介手数料とは、不動産の売買で希望の物件を探してくれたときに不動産会社に支払う成功報酬のことです。媒介報酬といったりもします。
この仲介手数料の上限は宅建業法という法律で以下のように決められています。
| 売買価格（消費税を含まない） | 仲介手数料（消費税を含む） |
| 200万円以下 | 5.4％以内 |
| 200万円超400万円以下 | 4.32％以内 |
| 400万円超 | 3.24％以内 |
これでは計算が分かりづらいので、簡易な計算方法で
物件購入価格 × ３％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
と考えると分かりやすいと思います。
400万円以下の部分の仲介手数料を計算すると6万円＋消費税になるので400万円を超える売買価格の場合にはこの計算式が使えます。
大体不動産の売買価格は400万円を超えますから、「３％＋６万円」ということで計算してもらえれば大丈夫です。
これ以上仲介手数料を買主に請求することは違法行為になります。
大抵の不動産屋さんはこの上限の値で仲介手数料が設定されています。
例えば、3000万円の土地と建物を購入した場合
3000万円 × 仲介手数料３％ ＋ 6万円 ＝ 96万円
96万円 × 消費税８％ ＝ 103万6800円
この103万6800円を仲介手数料として不動産屋さんに支払うことになります。
しかし、最近では仲介手数料を減額したり、ゼロにする不動産屋さんも出てきています。
不動産業界でも競争が厳しくなってきているんですね。
銀行のローンを利用した時に支払う融資手数料
住宅を購入する際には大抵住宅ローンを組むことになると思います。
銀行では住宅ローンとしてお金を貸すときに金利の他に契約に関する手数料というものを取られます。事務手数料という言い方の場合もありますね。
手数料の設定の仕方は銀行によって違います。
一律に○万円と定める定額型と融資金額の2～4％と定める定率型があります。
一般的にはローンは数千万円借りるので定率型の方が手数料は高くなります。
ネット銀行は金利が安いですが、融資手数料が定率型のことが多いですね。
大手都市銀行（メガバンク）では定額の32,400円で、ネット銀行では融資金額の２．１６％のところが多いです。
3000万円を借りて、手数料２．１６％を払うとすると
３０００万 × ２．１６％ ＝ 64万8,000円
64万8,000円の手数料を支払うことになります。
保証会社に支払うローン保証料
住宅ローンや事業性ローンを使って不動産を取得する場合には保証料というものが存在する場合があります。
審査によって金額が変動します。
メガバンクなどの事務手数料が定額の場合には保証料が存在し、ネット銀行などの事務手数料が定率の場合には保証料が取られないことが多くなっています。
保証料とは
金融機関はお金を貸すときに返済されないリスクを負いますから、ローンが支払えなくなった時のための対策が必要です。
そこで登場するのが「信用保証会社」です。
信用保証会社はローンを借りた人がお金を返せなくなった時に代わりに金融機関にローンを返済します。
いわば金融機関のリスクを肩代わりさせるために存在する会社です。
信用保証会社も無料でリスクを背負うわけにはいかないですから、ローンを借りる人がお金を払います。
これが「ローンの保証料」です。
もちろん信用保証会社が払ったお金はローンを借りた人に請求します。保証料の支払いは銀行のリスク回避のためのお金ですね。
一括型と分割型
保証料には一括型と分割型があります。
一括型はローンを借りる時に全て支払ってしまうので、分割型よりも安くなりそうですが一概にそうは言いきれません。
一括型は保証会社の審査の評価によって金額が変動する形式ですので、60万円～250万程度までかなり幅があります。
逆に分割型の場合には金利に０．２％上乗せといった形式がほとんどです。
こちらは借入金額によりますが、120万円程度が一般的です。
一括型と分割型の比較は以下の記事が分かりやすいです。
火災保険料
建物に関しては火災保険は必須ですね。
一戸建てかマンションか、耐火性の高い建物か低い建物かで保険料が変わってきます。
マンションの場合は年間10,000円～15,000円
が目安です。
地震保険などのオプションを付けていくことで料金が上がっていきますね。
住宅ローンとセットで火災保険に加入するなんて場合は割安価格で契約できることもありますね。
ローンとセットの火災保険の場合には一括払いの方法もあり、
一括払いによって100万円～200万円得をするケースもありますので、資金に余裕がある方は一括で払った方がお得ですね。
司法書士報酬
司法書士は不動産取引において名義変更の手続きと担保の設定の手続きを代理で行います。
司法書士の報酬は以前は法定されていてどんな司法書士に頼んでも同じ金額でした。しかし、その規定を守っていたところ公正取引委員会から独占禁止法に抵触するとのことで今では報酬が自由化されています。
私も司法書士をやっているのですが、報酬の自由化されたあとも暗黙の相場みたいなものは一応あります。
不動産の名義の変更と銀行のローンの担保を設定する手続きで買主が支払う金額は
司法書士の報酬は物件の価格や物件の数によって変動するのと、後で説明する登録免許税を一緒に請求するので分かりづらい面があります。
また報酬規定は自由ですので驚くほど高いところもあります。名義変更だけでうちの事務所の3倍ぐらい取る事務所もありますね。
もちろんサービスも違いますし、広告宣伝費や人件費も事務所によって様々ですのでそれが高いか安いかというのは一概には言えません。
ちなみにネットでは不動産屋や銀行指定の司法書士は高いなんて書いてありますけど見積もりを見る限りそんな感じはあまりしないですね。ごく一部の事務所は高いですが、反対に割安な事務所も多いと思います。
あまりに費用が高いなと感じたら司法書士を変更できるか聞いてみるといいのではないでしょうか。
土地家屋調査士報酬
新築の物件や売買の際に測量が必要となる場合には土地家屋調査士に報酬を支払う必要があります。
新築の建物の場合には建物を測量して法務局へ申請する必要があります。
新築の場合
の事が多いですが建物の形状によって変わってきます。
中古物件で測量が必要な場合はかなりの幅になってきます。おもに土地の形状、面積によりますので相場を出すのが難しいです。
不動産の名義変更のための登録免許税
司法書士に報酬と一緒に請求されるのが名義変更や担保の設定のために必要な登録免許税です。
不動産の権利関係については法務局という場所でまとめて管理されています。
Ａさん → Ｂさん へ名義を変更する場合
Ｂさんの土地に銀行が担保権を設定する場合
こんな場合には法務局への申請が必要です。これが登記申請と呼ばれるものです。
その申請について国へ納めなくてはいけない税金が登録免許税となります。
登録免許税はその申請内容によって変わってきます。
新築で新しく名義を入れる場合
土地 固定資産税評価額 × １．５％
担保設定 借りたお金 × ０．４％
すでにある名義を変更する場合
土地 固定資産税評価額 × １．５％
担保設定 借りたお金 × ０．４％
住宅用家屋証明書による軽減措置
自分が住む家を買う場合で新築または中古でも一定の条件を満たすものについては
住宅用家屋証明書という市役所発行の書類をつけると登録免許税の軽減措置を受けることができます。
新築で新しく名義を入れる場合
土地 固定資産税評価額 × １.５％
担保設定 借りたお金 × ０．１％
名義の入っているものを変更する場合
土地 固定資産税評価額 × １．５％
担保設定 借りたお金 × ０．１％
となります。
例えば、自分が住むために3000万円の新築の1戸建て（土地2000万、建物1000万）を住宅ローンで3000万借りて買った場合の登録免許税は、
土地 2,000万円 × １．５％ ＝ ３０万円
担保の設定 3,000万 × ０．１％ ＝ ３万円合計 ３６万円
になります。
消費税
不動産売買のような高額の取引の場合にも消費税がかかります。
ただし購入代金にそのまま消費税を適用してしまうとあまりにも高額になってしまうため一定の配慮があります。
土地は非課税
まず土地の売買に関しては消費税は非課税です。
土地は消費されてなくなるものではないからですね。
建物は課税対象になる場合もある。
建物は売主が「事業者」か「個人」かによって消費税の課税対象となるかが変わってきます。
売主が不動産会社や課税事業者 消費税の課税対象
売主が個人 非課税
となっています。
ですから不動産取得時にかかる消費税は
事業者から買う場合 建物の価格の８％
となります。
印紙代
不動産の取得に関しては売買の金額も高額であるため契約書に貼る印紙代も通常より高いです。
不動産売買には軽減税率が定められていますので以下のような額となります。
通常の場合には
となることが多いでしょう。
固定資産税と都市計画税の清算金
固定資産税は1月1日の名義を持っている人が1年分を支払います。
ただし、一年の途中で売買がおこると売主は使用していない期間についても固定資産税を支払うことになります。
不動産売買においては慣例で売主の使用しない期間についての固定資産税と都市計画税を買主が売主に支払います。
これが固定資産税と都市計画税の清算金です。
こうした場合税金は日割計算になるので
を売主に支払います。
これも業者によって起算点が違う場合があります。
関東では1月1日を起点とする不動産業者が多く、関西では4月1日を起算点とする不動産業者が多いです。
特に法的に決まっている部分ではないのでその地域の慣習によるというのが実情ですね。
不動産取得税
不動産の取得してしばらく経ってから請求されるのが不動産取得税です。
事業用や投資用の不動産の場合 数十万円
となります。
不動産取得税の納税額は
固定資産税評価額 × 税率
で計算されます。
不動産取得税の税率は平成30年3月31日までは
土地 ３％
住宅 ３％
住宅以外の家屋 ４％
となっています。
固定資産税評価額とは
不動産取得税に関しては物件をいくらで取得したかというのは関係ありません。
市町村役場（東京23区は都税事務所）の固定資産課税台帳に登録された価格によることが原則です。
固定資産税評価額は一般的な市場価格の7割程度が目安ですね。
居住用不動産の不動産取得税軽減措置
不動産を購入して、そこに住む場合には軽減措置があります。
新築の場合
- 床面積50㎡以上240㎡以下（戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上）
中古の場合
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 次の1～３のうち１つに該当するもの
- 取得日から20年（耐火建築物については25年）以内に新築された建物/li>
- 昭和57年1月1日以降に新築された住宅
- 新耐震基準に適合することが証明されたもの
■軽減措置
新築の時期により固定資産税評価から以下の額が税金の計算の時に引かれます。
昭和51年4月～昭和56年6月 350万円
昭和56年7月～昭和60年6月 420万円
昭和60年7月～平成元年3月 450万円
平成元年4月～平成9年3月 1000万円
平成9年4月～ 1200万円
この控除額大きいため居住用不動産の建物のほとんどは不動産取得税が０～数万円程度で済むことになります。
逆に軽減措置がない場合は原則通り固定資産税評価額の３％が課税されることになります。
土地の不動産取得税軽減措置
土地の軽減措置については評価額から軽減するのではなく、算出した税額から軽減をします。
| 通常の土地 | 固定資産税評価額 × ３％ |
| 住むための建物を建てる土地 | 固定資産税評価額 × 1/2 × ３％ |
上記の計算式から算出された税金の額から控除があります。
控除の額は
- 45000円
- (土地の評価額の１㎡当たりの単価×１/２)×(住宅の床面積（㎡数）×２)×３％
このうちのどちらか多い金額が控除されます。
実際に計算すると軽減措置がある場合の土地の不動産取得税は0に近い少額になることが分かります。
ただこうした計算は面倒なので
住宅用家屋 0～数万円
それ以外 数十万円
と考えておけばいいと思います。
固定資産税＋都市計画税
不動産をもっているだけで毎年支払う税金です。
毎年1月1日に所有者として登録されている人に課税がされます。
固定資産税は
固定資産税評価額 × １．４％
かかり
都市計画税については
固定資産税評価額 × ０．３％
が標準的です。
ただし軽減措置がありますので
固定資産税の金額
一般住宅用地 固定資産税評価額 × １．４％ × 1/3
それ以外の不動産 固定資産税評価額 × １．４％
都市計画税の金額
一般住宅用地 固定資産税評価額 × ０．３％ × 2/3
それ以外の不動産 固定資産税評価額 × ０．３％
になります。
小規模住宅用地とは住戸1戸あたり200㎡以下の土地、一般住宅用地とは住戸1戸あたり200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分をいいます。
まとめ
以上が不動産取得にかかる費用と税金です。
今までのものをまとめると
融資手数料または保証料 ６０万円～２５０万円
火災保険料 年額１万～２万円
司法書士報酬 １０万～１５万円
土地家屋調査士報酬 ８～１０万円
登録免許税 建物 固定資産税評価額 × ０．１５～２％
土地 固定資産税評価額 × １．５％
担保の設定 固定資産税評価額 × ０．１～０．４％
消費税 個人から買う場合 非課税
事業者から買う場合 建物価格の８％
印紙代 １万円か３万円
不動産取得税 ０～数十万円
固定資産税＋都市計画税 年額 固定資産税評価額 × ０．３３％～１．７％
となります。
購入時に実際にかかる諸費用の相場は物件購入金額の５％以上はかかると思っておいた方がいいです。
逆に火災保険の一括払いや安い費用の住宅ローンを選ぶと数百万円得できる部分でもあります。よく吟味してから不動産購入をすることをおすすめいたします。