民泊物件を選ぶ際に法律的に注意すべき点は依然にも記事として書きました
今回は法律的な面ではなく、物件の設備や立地について注意すべき点を書いてみたいと思います。
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部屋の広さ
旅館業の許可を取るときに関わってくるので、法律的にも大事なのですが、物件の収益性を大きく左右する部分でもあるので注意すべきです。
新宿区の例で見てみましょう。
Airbnbの稼働率や収益を調べるAirbDatabankというサイトで、新宿区のAirbnb物件についての稼働率と、宿泊料を調査したところ以下のような結果がでています。
この場合、キャパ１人の稼働率は、なんと６８％です。
キャパ４～５人の物件の稼働率と比べても極端に悪い数字ですね。
キャパ1人の場合、カプセルホテルやゲストハウス、ホテルなどと競合してしまいます。
物件の数も増えてきているので稼働率をあげようとすると、価格を下げることになります。
極端に価格が下がっているのを見ると、1人用の小さな物件は、新宿区では飽和状態だということがわかります。
Airbnbの物件として有利なのは、一部屋に4人以上の多人数で宿泊施設が利用できる点です。
ホテルで4人以上が泊まれる部屋はあまりないので、競合せずに高い稼働率を保ったまま価格を維持することができます。
物件を探す場合は一部屋に4人以上が泊まれるような部屋を探すとよいでしょう。
ただし簡易宿所営業の許可を取得する場合には、施設の半分以上は多人数で共用する施設が求められます。Airbnbで人気の一部屋に一組だけの貸し出しや一戸建ての一棟貸などは簡易宿所営業として許可が取得できない可能性があります。
もちろん許可を取得する方法がありますが役所との協議が必要なので専門家にアドバイスをもとめるか、代行してもらった方がいいでしょう。
鍵の複製がOKな部屋を探す
物件探しの時に、ほとんど意識することはないんですが、意外と大事なのが、鍵の複製ができるかということです。
事務所などに多いですが、物件の鍵の複製を禁止している場合があります。
民泊の場合、ゲストに対して鍵を貸し出す形で行うので、合鍵が作れないのは、かなりリスクが高いです。
ゲストが鍵を失くしてしまった場合、鍵屋さんを呼ぶことになり、費用もばかになりません。
ホスト側も鍵がないと万一の時、部屋へ出入りすることが出来なくなります。
物件を選ぶ際には鍵についても確認しておくべきです。
マンションの場合は管理規約に注意する
マンション等の集合住宅の場合は、法令とは別に管理規約が定められ管理されています。
マンションの管理規約には一般的に「専有部分をもっぱら住宅として使い、ほかの用途に使用してはならない」との文言があります。
現在の新築マンションの管理規約の中には、明確に「不特定多数に宿泊・滞在目的で使わせてはならない」、「部屋を宿泊施設として使ってはいけない」と民泊を禁止する文言を含まれることが多くなっています。
民泊禁止の管理規約のあるマンションで民泊を行うことは、まず無理だと考えて間違いないです。
マンションで民泊を行なおうとするならば、管理規約と管理組合への確認は絶対に必要です。
最近は民泊という言葉も世間に浸透し、保健所のチェックもかなり厳しくなっています。
ばれないから大丈夫だろうと無断でやっていると、
近隣住民の通報 → 行政からの営業停止命令 → 貸主からの契約解除と損害賠償 → 摘発、書類送検、逮捕
などととんでもないことになります。
逮捕まではいかないにしても、実際に多くの無許可の施設が行政からの指導で撤退を余儀なくされているので気を付けましょう。
エレベーターは旅行者にも喜ばれる
旅行者は、重いスーツケースをもって宿泊施設まで移動します。
２階以上の場合には、エレベーターがないと荷物を運び入れるのが大変なので、エレベーターの有無の問い合わせがあったり、エレベーターがないと敬遠されたりします。
設備として直接稼働率に関わってくるところなので、2階以上の物件の場合はエレベーターがある物件が有利です。
ただし、建物を購入する場合にはエレベーターは導入するかどうかよく検討する必要があります。
エレベーターは設置費用はもちろんですが、維持管理費用がかなりかかります。小規模なものでも年間50万円ほどかかります。
建物の規模にもよりますが、エレベーターを導入をした場合20年で2000万円ほどコスト増になります。これをきちんとペイできるのかどうかしっかりと検討しなければなりません。
逆に建築基準法上エレベーターを付けなくてはいけない場合もありますので建物を購入するときは注意が必要です。
多少高くても駅近で、観光スポットに近いところがいい
民泊運営する上で、家賃のような固定費を下げることももちろん大切ですが、最重要のポイントは「稼働率」です。
家賃差が2万ぐらいあっても、駅に近く人気ある物件は、価格も崩れにくく、宿泊者を集めることができればすぐに回収できます。
家賃が安いとの理由で、郊外に物件を借りるというのも戦略の一つかもしれませんが、稼働率が落ちてしまっては、本末転倒です。
また、これから民泊物件が増えて行ったときに、駅から遠い不便な場所というのは、かなりネックになると思います。
今はまだ需要が供給が上回っている状況ですが、物件が増えてくれば物件同士の競争が起こります。
何か大きく他と差別化をはかれれば、駅から遠くとも構わないと思いますが、民泊の運営上駅から近い物件は楽になると思います。
※2016年10月31日追加
現在では民泊施設は違法施設が増え完全に供給過剰の状態です。実際に客単価の下落が東京、大阪、京都で確認されています。
立地がいいいところでも差別化戦略が必要になっています。
簡易宿所営業の許可を取得して大手旅行宿泊サイトへ掲載するとか、特定の外国人用の設備を充実させるなど工夫しなければなりません。
ただ今後は行政が取り締まりを強めることから違法な民泊施設は淘汰されます。合法的な民泊施設についてはさらに稼働率があがり、無許可の違法な施設は撤退に追い込まれることになりますね。
物件選びは慎重に！
上記のようなことは、細かいことと思われるかもしれませんが、稼働率の差は小さなところの積み重ねで起こってきます。
物件の強みがない場合は価格競争に巻き込まれてしまうので、なるべく旅行者に便利で、運営に問題ないような施設を探すことが、のちのち楽をすることにもつながると思います。
運営の経験がないと、細かい点というのは気づきにくいです。
実際に運営経験者の話を聞いたり、コンプライアンスがしっかりしていて、運営実績も豊富なきちんとした業者がやっているセミナー等に参加してたりすることが物件選びで失敗しないことに役に立ちます。
ぜひそうしたネットワークを作って物件探しで失敗しないようにしてくださいね。