外国人観光客向けにゲストハウスや民泊物件を建ててしまおうという方も増えてきました。
古い物件ですと「検査済証」という書類がない場合が多く、旅館業の許可に必要な用途変更の確認申請にひどく手間がかかるためです。
私がご相談を受けるお客様でも一般住宅から旅館・ホテルにする「用途変更」の問題でお悩みの方が多いです。
しかし、そこで問題になるのが古都保存法というマニアックな法律です。
今回は古都保存法について解説してみたいと思います。
古都保存法とは
古都保存法とは通称で正式には、「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」といいます。
昭和30年代後半、鎌倉市での乱開発で歴史的重要な遺跡等の保護の問題が深刻化していました。こうした状況で市民・文化人の歴史的風土の保存に対する気運の高まりから鎌倉、京都、奈良の各市を中心として「古都保存連絡協議会」の結成されました。その後こうした団体からの法律養成を受けて昭和41年に成立したのが「古都保存法」です。
現在この法律により、鎌倉市、逗子市、京都市、奈良市、天理市、橿原市、桜井市、奈良県生駒郡斑鳩町、同県高市郡明日香村並びに大津市の合計８市１町１村が「古都」に指定されています。
古都保存法による制限
古都保存法では古都における歴史的風土を保存するため、建築物の新築や土地の形質の変更等の行為を制限しています。
こうした制限のある区域はその制限の種類によって大きくは以下の2種類に分かれます。
・歴史的風土保存地区
・歴史的風土特別保存地区
注意しなければならないのが、歴史的風土特別保存地区です。
歴史的風土特別保存地区は歴史的風土保存地区内の特に重要な地域について県知事等が都市計画に定めることで指定されます。
歴史的風土特別保存地区では次の行為に対して県知事等の許可が必要となります。
- 建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
- 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
- 木材の伐採
- 土石類の採取
- 建築物その他工作物の色彩の変更
- 屋外広告物の表示又は掲出
- 水面の埋め立て又は干拓
- 屋外における土石、廃棄物、再生資源の堆積
許可の基準が古都保存法施行令第5条に定められています。この地域ではまず新たに住宅のような建物を建てられないと思ってください。できるとすれば既存住宅の建替えです。
京都は歴史的風土特別保存地区が中心街から離れた所に指定されているのであまり問題になることはないと思います。鎌倉では逆に中心街の地域で指定されているので新たにホテルを建てるのが非常に難しいです。
鎌倉にホテルが少ないのも古都保存法の影響が少なからずあります。
古都に土地を買う人は要注意
古都保存法のことはもちろん不動産仲介業者が重要事項として説明すると思います。
さすがに建築物を建てられない土地を買ってしまうことはないと思いますが、既存建築物の改築や増築、高さの変更にも制限を受けるので気を付けて下さい。