政府の国家戦略特区諮問会議は、住居の空き部屋に旅行客を有料で泊める「民泊」を国家戦略特別区域内において2泊3日から認める方針を決め、近く政令を改正することを決定しました。
今まで使えない制度だった「特区民泊」ですがこの緩和によって大幅に活用の機会が増えそうです。
今回はどうすれば特区民泊ができるのかということと、特区民泊を申請する際の注意点について書こうと思います。
Contents
規制緩和された「特区民泊」とは？
特区民泊とは 国家戦略特別区域において営業として旅行客を宿泊させることができる制度です。
正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といいます。
当該事業については旅館業法の規定が適用されないため、構造・設備に関して大幅に費用を節約して
営業を始めることができます。
2016年9月現在条例を制定してこの事業を行えるのは東京都大田区、大阪府の一部の地域など計35市区町村ですが、今後条例の制定で多くの都市で活用が期待されている制度です。
今までの特区民泊では最低宿泊日数が「6泊7日」となっていたのでほとんど制度が活用されておらず、特区民泊の認定施設は東京都大田区では23施設、大阪府ではわずか3施設でした。
特区民泊を始める際には建築基準法、消防法、税金、住宅ローンなど注意点が多くあります。
特区民泊は旅館業法の適用が除外されるため書類を書けば簡単に始められそうですが意外にそうでもありません。旅館業法以外の法律は適用されるので認定施設となるうえでクリアすべきハードルはいくつかあります。
建築基準法
施設は建築基準法上適法なものでなければなりません。接道義務を果たしていなかったり容積率オーバーなどが判明した場合には特区民泊の認定を受けることはできません。
消防法
特区民泊をするためにはホテルや旅館といった建物と同じ基準が用いられます。大阪府の申請では消防法令適合通知書といった消防署が出す証明書を取得しなければなりませんし、大田区の場合には検査結果通知書が必要となります。
消防設備については自動火災報知設備、消火器、誘導灯などがあります。ただし施設の設計によっては新たな設備を設けることが不要になる場合もあります。
その辺りは過去の記事で詳しく書いてあるので参考にしてみてください。
参考記事： 民泊の消防用設備は設計を工夫すれば新たに設置不要。
固定資産税
物件を所有している場合には毎年固定資産税を支払っていると思いますが、住宅用の土地には軽減税率が適用されているケースが多いです。事業用の不動産として扱われてた場合には固定資産税が大きく変わってくるので注意が必要です。
固定資産税の税率は一般的には課税標準金額に対して１．４％です。
住宅用の土地については小規模住宅（面積２００㎡以下）の場合には6分の１、一般住宅（面積200㎡を超えるもの）の場合には3分の1に軽減されています。
例えば100㎡以下で民泊を始めて事業用の不動産とされた場合には、土地の固定資産税が一気に6倍になることになります。
他にも新築住宅に対する減額措置などさまざまな軽減措置が適用されていますので、お小遣い稼ぎで始めたつもりが固定資産税の支払いで大きく赤字なんてことも考えられます。
この部分については法的にはっきりした見解がでていない部分ですので何とも言えませんが、認定申請の前に必ず税務署に確認するようにした方がいいと思います。
住宅ローン
住宅ローンの支払い途中の物件で民泊を始める場合にも気を付けなければなりません。住宅ローンは居住目的が原則の契約です。
民泊などの事業用の場合住宅ローン控除が使えなくなる可能性があります。
控除が適用除外になるだけならまだいいですが、最悪の場合には民泊での運営が判明した時点でローンの一括返済を求められるような事態も考えられます。これは契約書に無断で居住目的以外に使用した場合には銀行が一括返済を求めることができるとの特約があった場合に起こります。
民泊を自宅で始める前に住宅ローンの残債に気を付けて銀行へ確認を取った方が無難だと思います。
特区民泊の規制緩和でかなり民泊がやりやすくなったことは間違いない！
今回の規制緩和の発表で「特区民泊」の制度はかなり使いやすくなりました。従来が共同住宅や居宅であれば用途変更が不要ですし、トイレ増設やフロント設置、管理人の常駐にかかる費用も不要になります。今まで諦めていた人にも民泊を始めるチャンスがでてきました。
民泊を始めてみたい方や、特区民泊の認定の申請で分からないことがあるという方はお近くの専門家に尋ねるか、
お問い合わせ
よりご相談ください。