民泊、ゲストハウス物件探しで重要なことは、土地・建物が旅館業法、建築基準法、都市計画法等の法令に適合しているかどうかです。
その中でもチェックすべきポイントなのは地域地区と呼ばれる制限です。
民泊関連では「用途地域」が有名ですがそれ以外にも多くの地域地区の種類があります。
地域地区の制限を理解して、法的に問題ない物件を選べるようになりましょう。
地域地区一覧
| 地域地区の種類 | 都市計画の内容・目的 | 規制内容 |
| 用途地域 | 住宅環境の保護、生活等の利便増進 | 建築物の用途、容積率、建ぺい率、前面道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影による一定の中高層の建築物の高さの制限 |
| 特別用途地区 | 用途地域内において、特別の目的からする土地利用の増進、環境の保護等 | 建築物の用途 |
| 特定用途制限地域 | 用途地域が定められていない土地の区域で良好な環境の形成や保持のため地域特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物の用途を制限する地域 | 制限すべき特定の建築物その他の工作物の用途の概要を都市計画で定め、建築基準法４９条の２の条例で具体的に規制 |
| 特例容積率適用地区 | 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内において容積の移転が可能な地区。建築物の高さの最高限度を定める | 特例敷地の適用される特別の容積率の限度を指定。建築物の高さの最高限度 |
| 高層住居誘導地区 | 都市における居住機能の適正な配置を図るため、高層住宅の建設を誘導すべき地区 | 容積率、建ぺい率の最高限度、敷地面積の最低限度 |
| 高度地区 | 用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限を定める | 建築物の高さ |
| 高度利用地区 | 用地地域内の市街地における土地利用の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める | 建築物の容積率、建ぺい率、建築物の建築面積、壁面の位置 |
| 特定街区 | 市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区 | 建築物の容積率、高さ、壁面の位置 |
| 都市再生特別地区 | 都市再生緊急整備地区のうち、都市の再生に貢献し、土地利用を図る特別の用途、容積率、高さ、配列当を誘導する必要があると認められる地区 | 建築物その他の工作物の容積率、建ぺい率、建築面積、高さ及び壁面の位置の制限 |
| 防火地域・準防火地域 | 市街地における火災の予防 | 建築物の構造等 |
| 景観地区 | 市街地の良好な景観の形成 | 建築物の形態意匠等の制限 |
| 風致地区 | 都市の風致を維持するため定める地区 | 建築、宅地造成、木材伐採等 |
| 駐車場整備地区 | 商業地域内もしくは近隣商業地域内で自動車交通が著しく混雑する地域で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保すべき地区 | 大規模建築物に対する駐車施設の設置 |
| 臨港地区 | 港湾を管理するため定める地区 | 建築物その他の構造物の建設等 |
| 歴史的風土特別保存地区 | 歴史的風土保存区域の重要な部分を構成している地区 | 建築物その他の工作物の設置、宅地造成その他の土地の区画形質の変更、木竹の伐採等 |
| 第一種歴史的風土保存地区・第二種歴史的風土保存地区 | 第一種は現状の変更を厳しく抑制し、第二種は著しい現状の変更を抑制する。歴史的風土の維持保存を図るべき地区 | 同上 |
| 特別緑地保全地区 | 都市計画区域内において、良好な自然的環境を形成している地区 | 同上 |
| 流通業務地区 | 特定の大都市の区域内で、幹線道路、鉄道当の整備状況に照らし、流通業務市街地として整備することが適当な地区 | 建築物その他の施設等を法律により一定のものを禁止。 |
| 生産緑地地区 | 市街化区域内の一定規模以上の農地等の区域について、公害の防止または災害の防止等良好な生活環境の確保と公共施設等の敷地の確保 | 建築物その他の工作物の新築等、宅地造成、土石採取その他の土地の形質の変更、水面の埋め立て、干拓 |
| 伝統的建造物群保存地区 | 伝統的建造物群及びこれと一体をなしてその価値を形成している環境を保存するため定める地区 | 建築物その他の工作物の建設、宅地造成その他の土地の形質の変更、木材の伐採等 |
| 航空機騒音障害防止地区および航空機騒音障害防止特別地区 | 特定空港周辺において航空機の著しい騒音が及ぶこととなる地域について、騒音による障害を防止 | 学校、病院、住宅等の建築の建築禁止等 |
| 特定防災街区整備地区 | 密集市街地内の土地の区域及び周辺の密集市街地における土地の合理的かつ健全な利用を図る地区 | 防災機能の確保のため当該地区内の建築物にあたっては耐火建築物または準耐火建築物とする等 |
その他の土地・建物の制限
旅館業を営もうとする土地・建物については地域地区以外の制限も多くあります。
例えば
- 建築協定
- 住民協定
- まちづくり条例
- ラブホテル規制条例
- 地区計画
- 予定区域
- 促進区域
- 遊休土地転換利用促進地区
なども関わってきます。
住宅を選ぶ時とは全く違う観点から物件を選んでいかなければならないので、あなたが不動産の知識に自信がなければ専門家に相談しましょう。