民泊を開始するときに頭を悩ませる問題が「用途地域」です。
合法的に自由に民泊を始める際に必要なのが旅館業法上の許可です。
民泊施設が
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住所専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
といった住居専用の場所に建てられている場合には通常旅館業法上の許可を取得することができません。
住居専用の地域ではホテル・旅館の建設が建築基準法上認められていないからです。
しかし、箱根町では条例によって住居専用の地域でも一部旅館・ホテルの建築が許可されています。
つまり箱根町では他の地域よりも民泊用物件が探しやすくなっています。
どのような地域で民泊利用が可能なのか書いてみたいと思います。
箱根町は特別用途地区を定めて規制を緩和
箱根町では用途地域の他に「特別用途地区」 というものを定めて、旅館・ホテルが建築できる場所を増やしています。
具体的には
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
の一部の地域を「第２種観光地区」として旅館・ホテルの建築が可能となっています。
この第２種観光地区内であれば住居専用地域であっても許可を得て民泊の運営が可能になります。
この第２種観光地区には仙石原、元箱根といった芦ノ湖の付近の別荘地が含まれ、別荘地は現在かなり低価格で購入するものもあります。
私が見た中では観光地の芦ノ湖付近に３００坪で９８０万円の土地や６００坪で９５０万円の土地などがありました。（地目は山林ですが）
箱根山の噴火の騒動でも客足が遠のくかに見えましたが、警報レベルが最大の３となった２０１５年の時点でも、箱根湯本や箱根山の中腹の強羅などは防災対策により観光業への影響は最小限に抑えられ、１年たった現在では噴火騒動前の状態まで戻っています。
旅館業法上の規制が緩くなっている箱根町では民泊もやりやすくなっていると思います。
ただし、旅行客の層は民泊を利用する層とは少しずれてくるので集客に対して色々工夫が必要になってくるでしょう。
個人的にはバイク乗りをターゲットにするのはどうかと考えますね。
都心よりも規制の緩い地方で民泊という考え方もありかも
東京は需要がものすごいですが、最近は無法地帯となっていて供給過剰気味です。
経営の素人の参入で客単価もかなり落とされてしまっているのではないでしょうか。
今まで民泊で注目されてこなかった地方などでもこれから需要は上がってくるので、立地についても戦略的に決めていかなければならない時代になりましたね。
箱根町のように規制緩和している地域がありますので探してみてはいかがでしょうか。