民泊用の物件探しで気を付けることは建物が現行の建築基準法に適合しているかどうかということです。
この中でも意外と見落としがちなのが接道要件と呼ばれるものです。
不動産に少し詳しい方なら
「そんなの知ってるよ。」とか「不動産購入するときに説明受けるから大丈夫。」
なんて言われそうですが、そういう方にこそ是非この記事を読んで頂きたい。
接道には思わぬ怖い落とし穴が待っていますよ。
接道義務とは何か？
接道義務とは建物の敷地が建築基準法上の道路に２ｍ（場合によっては３ｍ）以上接しなければならない義務のことをいいます。
この場合の道路は、原則、私道は認められませんし路地のような幅の狭いものも認めらません。
建築基準法上の道路には以下のものがあります。
| 法第４２条第１項第１号の道路 | 道路法による道路で幅が４ｍ以上のもの |
| 法第４２条第１項第２号の道路 | 都市計画法、土地区画整理法、旧宅地造成事業に関する法律等の法令により許認可を受けて築造された道路で幅が４ｍ以上のもの |
| 法第４２条第１項第３号の道路 | 建築基準法施行時に現に存在し、一般通行されていた幅が４ｍ以上の道 |
| 法第４２条第１項第４号の道路 | 道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法令により築造予定の道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの |
| 法第４２条第１項第５号の道路（位置指定道路） | 土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅４ｍ以上の道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの |
| 法第４２条第２項の道路（２項道路） | 建築基準法施工時に現に建築物が立ち並んでいる幅４ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したもの |
| 法第４２条第３項の道路（３項道路） | 土地の状況によりやむを得ないため、特定行政庁が中心後退の幅を個別に指定いている道路 |
基本的に災害発生時の防災の観点等から道路には４ｍ以上の幅が求められるのですが、日本では昔からある幅の狭い道路が多く、２項道路の指定を受けているものが多いです。
この場合接道義務を満たしていないからといって、ただちに建物を取り壊したりしなければいけないわけではありません。
現状用途のまま使うのであれば問題なく使えます。
ただ接道義務を果たしていない土地では、建物を取り壊して新たに建物を建てるようなことはできません。
ホテル・旅館などの建物は条例により特別な接道義務が課されているケースがある！
物件が道路に２ｍ以上接しているからといって安心してはいけません。
各自治体で建築安全条例の中に独自の規定を置いている場合に問題が発生します。
ゲストハウスや民泊に関しての物件は、不特定多数の人が使う建物であるため建築基準法上「特殊建築物」というものに分類されます。一般の住宅とは別の規制がかかることになります。
条例の中には、特殊建築物に対して特別の接道義務がある場合があります。
例えば、東京都建築安全条例の場合
第十条の三 特殊建築物の敷地は、その用途に供する部分の床面積の合計に応じて、次の表に掲げる長さ以上道路(前条の規定の適用を受ける特殊建築物の敷地にあつては、同条の規定により接しなければならない道路)に接しなければならない。
特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計 長さ ５００平方メートル以下のもの ４メートル ５００平方メートルを超え、１０００平方メートル以下のもの ６メートル １０００平方メートルを超え、２０００平方メートル以下のもの ８メートル ２０００平方メートルを超えるもの １０メートル
建物の床面積によって接道義務が変わります。
東京都建築安全条例に関しては東京都内全域に適用されます。
２ｍの接道があったので安心して物件を購入後した。その後、民泊物件に転用しようとしたら４ｍの接道に足りなくて営業することができないなんてことが起こり得るわけです。
もちろんこうした規定のない自治体も多いです。
旅館業許可関連は各自治体の条例をきっちり確認する必要があります。
接道義務を果てしていないと物件利用は困難なのでご注意を
接道義務違反になってしまうと
- 行政の指定を受ける
- 接道を満たすよう隣接の土地を取得する
といった方法で解消することになりますが、どちらも非常に困難です。
ゲストハウスや民泊物件を探している方は注意が必要です。